{"id":7758,"date":"2026-08-27T12:05:59","date_gmt":"2026-08-27T10:05:59","guid":{"rendered":"https:\/\/brabogado.com\/?p=7758"},"modified":"2026-08-27T12:17:58","modified_gmt":"2026-08-27T10:17:58","slug":"sts-161-2026-irph-subrogacion-promotor-control-incorporacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brabogado.com\/index.php\/2026\/08\/27\/sts-161-2026-irph-subrogacion-promotor-control-incorporacion\/","title":{"rendered":"La no incorporaci\u00f3n del IRPH en la subrogaci\u00f3n en pr\u00e9stamos al promotor: An\u00e1lisis de la STS 161\/2026"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group meta-blog-br is-content-justification-space-between is-nowrap is-layout-flex wp-container-core-group-is-layout-0ac55c2e wp-block-group-is-layout-flex\"><div class=\"wp-block-post-author-name\">BRAbogados<\/div>\n\n<div class=\"wp-block-post-date__modified-date wp-block-post-date has-text-align-right\"><time datetime=\"2026-08-27T12:17:58+02:00\">27 agosto 2026<\/time><\/div><\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-post-time-to-read\">9\u201313 minutos<\/div>\n\n\n<div style=\"height:100px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa) fij\u00f3 en su <strong>Sentencia n\u00fam. 161\/2026, de 4 de febrero<\/strong>, un criterio relevante sobre el control de incorporaci\u00f3n de la cl\u00e1usula de inter\u00e9s variable IRPH en los supuestos de subrogaci\u00f3n del comprador en el pr\u00e9stamo hipotecario del promotor. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1les eran los hechos de esa sentencia?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En noviembre de 2003, los compradores suscribieron un contrato de compraventa con subrogaci\u00f3n en el pr\u00e9stamo hipotecario constituido en el a\u00f1o 2000 por la promotora con una entidad financiera (actualmente Unicaja Banco, S.A.). En la escritura de compraventa con subrogaci\u00f3n no intervino la entidad bancaria, aunque esta consinti\u00f3 la subrogaci\u00f3n de forma previa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El documento notarial recogi\u00f3 \u00fanicamente el plazo (25 a\u00f1os), las cuotas iniciales y un incremento anual del 2%, pero <strong>omiti\u00f3 toda referencia al \u00edndice de referencia aplicable<\/strong> (IRPH-Entidades + 0,25%). Tampoco se entreg\u00f3 ni anexion\u00f3 copia de la escritura matriz del pr\u00e9stamo al promotor. Posteriormente se formalizaron dos novaciones (2004 y 2005) para ampliar capital sin subsanar la falta de informaci\u00f3n sobre el tipo de inter\u00e9s. La entidad no emiti\u00f3 oferta vinculante al amparo de su normativa interna. Los prestatarios no tuvieron acceso a la escritura del pr\u00e9stamo matriz hasta el a\u00f1o 2013, fecha en la que obtuvieron una copia por sus propios medios. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tras exponer todo lo anterior, los demandantes interpusieron la demanda que dio lugar al procedimiento en la que solicitaron la nulidad por abusiva, de la cl\u00e1usula financiera tercera bis, apartados B y C -el IRPH como inter\u00e9s de referencia y el sustitutivo- del pr\u00e9stamo al promotor, as\u00ed como la declaraci\u00f3n de no incorporaci\u00f3n a su contrato de pr\u00e9stamo de dicha cl\u00e1usula y la condena a la entidad bancaria a estar y pasar por dicha declaraci\u00f3n y a la devoluci\u00f3n de las cantidades cobradas en concepto de intereses desde el 21 de noviembre de 2003. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Juzgado desestim\u00f3 la demanda. Los demandantes interpusieron un recurso de apelaci\u00f3n que tambi\u00e9n fue desestimado por la Audiencia Provincial. Por lo tanto, interpusieron de nuevo un recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal y un recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La ratio decidendi de la cuesti\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cuesti\u00f3n principal que tiene que resolver el tribunal es sobre el <strong>control de incorporaci\u00f3n<\/strong> (arts. 5 y 7 LCGC y Directiva 93\/13\/CEE) en los supuestos de subrogaci\u00f3n de los consumidores en un pr\u00e9stamo al promotor debido a que la entidad bancaria no cumpli\u00f3 con su obligaci\u00f3n de informar adecuadamente sobre el \u00edndice de referencia IRPH aplicado al pr\u00e9stamo, ya que no se facilit\u00f3 copia ni conocimiento del contrato original al subrogante, lo que impidi\u00f3 evaluar las consecuencias econ\u00f3micas del contrato. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comienza la fundamentaci\u00f3n del tribunal supremo recordando la abundante y reiterada jurisprudencia de la sala sobre las exigencias del control de incorporaci\u00f3n en los casos de subrogaci\u00f3n de los consumidores en un pr\u00e9stamo al promotor. Resumiendo lo que dice la sala:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>El <strong>control de incorporaci\u00f3n es aplicable a cualquier contrato<\/strong> en que se utilicen condiciones generales de la contrataci\u00f3n, aunque el adherente no tenga la condici\u00f3n de consumidor (Sentencias 12\/2020, de 15 de enero, y 576\/2023, de 20 de abril).<\/li>\n\n\n\n<li>El control de incorporaci\u00f3n requiere, en primer lugar, que el adherente haya tenido <strong>oportunidad real de conocer al tiempo de celebraci\u00f3n del contrato<\/strong> la existencia de la condici\u00f3n general controvertida y, en segunda lugar, que la misma tenga una <strong>redacci\u00f3n clara, concreta y sencilla, que permita una comprensi\u00f3n gramatical normal<\/strong> (Sentencia 421\/2022, de 24 de mayo). <\/li>\n\n\n\n<li>Las STS 576\/2023, 20 de abril, 449\/2022, de 31 de mayo, y 314\/2018, de 28 de mayo, entre otras, reiteran que las cl\u00e1usulas <strong>superan el control de incorporaci\u00f3n<\/strong> cuando los adherentes tuvieron la posibilidad de conocerlas si est\u00e1n incluidas en la escritura p\u00fablica y son gramaticalmente comprensibles. Es posible la transcripci\u00f3n de las mismas en la escritura p\u00fablica o incorporarlas en la matriz como anexo, debiendo el notario comprobar que los adherentes tienen conocimiento sobre esto. <\/li>\n\n\n\n<li>El control de incorporaci\u00f3n, cuando se proyecta sobre contratos con consumidores, debe integrarse con la elaboraci\u00f3n jurisprudencial del TJUE, la Directiva 93\/13\/CEE y las cl\u00e1usulas abusivas, y en particular, el <strong>control de transparencia formal<\/strong>. <\/li>\n\n\n\n<li>Si la parte prestataria reconoce expresamente en la escritura de subrogaci\u00f3n que conoce y acepta el clausulado de la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca que garantizaba el pr\u00e9stamo en el que se subrogaba, sin novaci\u00f3n, y que, adem\u00e1s, tiene una copia de la misma, estas manifestaciones quedan afectadas por la <strong>fe p\u00fablica notarial<\/strong> (sentencia 405\/2021, de 15 de junio). Esta soluci\u00f3n <strong>no es aplicable<\/strong>, por razones obvias, cuando el <strong>adherente no recibi\u00f3 la copia<\/strong> del pr\u00e9stamo matriz.<\/li>\n\n\n\n<li>A partir de la sentencia 338\/2020, de 20 de junio, se estableci\u00f3 que, cuando la subrogaci\u00f3n en el pr\u00e9stamo pactada en la compraventa es simult\u00e1nea al consentimiento del acreedor a la novaci\u00f3n subjetiva (subrogaci\u00f3n), se produce una <strong>interdependencia entre las relaciones jur\u00eddicas<\/strong> derivadas del contrato de compraventa y del pr\u00e9stamo y que exige la <strong>obligaci\u00f3n del banco de informar<\/strong> <strong>al consumidor<\/strong> de las condiciones del pr\u00e9stamo. <\/li>\n\n\n\n<li>De la anterior sentencia puede extraerse tambi\u00e9n que, desde el punto de vista del control de incorporaci\u00f3n, <strong>no existe una diferencia sustancial<\/strong> entre el banco que participa simult\u00e1neamente en la escritura de compraventa con subrogaci\u00f3n y aquel otro que, sin intervenir en ella, ha consentido dicha subrogaci\u00f3n antes de la escritura de compraventa. <\/li>\n\n\n\n<li>Las sentencias 449\/2022, de 31 de mayo, o la 130\/2021, de 9 de marzo, han confirmado o declarado el <strong>resultado negativo del control de incorporaci\u00f3n<\/strong> cuando, en las escrituras en las que ha intervenido la entidad bancaria: (i) no aparece alusi\u00f3n ninguna a la cl\u00e1usula controvertida en la escritura de compraventa y subrogaci\u00f3n; (ii) ni se incorpora a \u00e9sta como anexo; (iii) ni consta que le fuera entregada a los prestatarios copia de la escritura del pr\u00e9stamo hipotecario original en que se subrogaron; (iv) y tampoco qued\u00f3 acreditado que se les hubiera informado de la existencia y contenido de la cl\u00e1usula controvertida.<\/li>\n\n\n\n<li>A la misma soluci\u00f3n debe llegarse en los casos en los que, no constando la intervenci\u00f3n directa del banco en la escritura de compraventa y subrogaci\u00f3n, est\u00e1 acreditado que este <strong>consinti\u00f3 la subrogaci\u00f3n antes de dicha escritura<\/strong> (sentencia 517\/2022, de 1 de julio).<\/li>\n\n\n\n<li>Respecto a las <strong>menciones predispuestas<\/strong> de las escrituras p\u00fablicas de compraventa y subrogaci\u00f3n, en el sentido de que el nuevo prestatario <strong>conoce y acepta las condiciones del pr\u00e9stamo al promotor<\/strong>, se consider\u00f3 que si el comprador no dispone de dichas condiciones o la entidad bancaria no ha suministrado al nuevo prestatario la informaci\u00f3n precisa y comprensible sobre los elementos esenciales del contrato, estamos ante <strong>cl\u00e1usulas de conocimiento ineficaces<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si hay interdependencia entre las relaciones jur\u00eddicas de compraventa y subrogaci\u00f3n, se exige la obligaci\u00f3n al banco de informar al consumidor de las condiciones del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Respecto al caso concreto, el tribunal expone que no se cumple el control de incorporaci\u00f3n respecto de las cl\u00e1usulas que defin\u00edan el tipo de inter\u00e9s ni, por tanto, respecto de la cl\u00e1usula tercera bis, apartados b) y c), que era la que fijaba como \u00edndice de referencia el IRPH y sus \u00edndices sustitutivos, puesto que:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Unicaja <strong>consinti\u00f3 la subrogaci\u00f3n<\/strong> antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, aunque no interviniera en ella, seguramente porque no se modific\u00f3 ninguna de las condiciones del pr\u00e9stamo al promotor. <\/li>\n\n\n\n<li>La escritura <strong>no recoge ninguna indicaci\u00f3n sobre el tipo de inter\u00e9s aplicable<\/strong>. La entidad bancaria consider\u00f3 que la aceptaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n no llevaba aparejada obligaci\u00f3n alguna de informaci\u00f3n. No entreg\u00f3 a los recurrentes una copia del pr\u00e9stamo al promotor y se guio por una discutible pol\u00edtica interna hasta el punto de no redactar la oferta vinculante que pudiera hacer conocer a los compradores el \u00edndice de referencia y el diferencial. <\/li>\n\n\n\n<li>En ninguna de las dos escrituras de novaci\u00f3n se hizo referencia a la forma de determinaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s remuneratorio ni en t\u00e9rminos TIN ni en t\u00e9rminos TAE.<\/li>\n\n\n\n<li>El <strong>notario no comprob\u00f3<\/strong> si los prestatarios por subrogaci\u00f3n hab\u00edan recibido un ejemplar de las condiciones generales que reg\u00edan el pr\u00e9stamo al promotor o, en su defecto, que ten\u00edan un conocimiento real de su contenido. Por ello, la menci\u00f3n de que conoc\u00edan y aceptaban esas condiciones no pas\u00f3 de ser una declaraci\u00f3n formal, vac\u00eda de contenido e ineficaz.<\/li>\n\n\n\n<li>No fue hasta m\u00e1s tarde cuando los demandantes obtuvieron por sus propios medios una copia parcial de la escritura de pr\u00e9stamo al promotor. <\/li>\n\n\n\n<li>Para la superaci\u00f3n de tal control no bastaba con que los prestatarios supieran que no se trataba de un pr\u00e9stamo gratuito ni de que el tipo de inter\u00e9s fuera variable y no fijo. Era, adem\u00e1s, obligatorio que hubieran podido tener <strong>acceso real a la forma de determinaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s.<\/strong> El interrogatorio del demandante nada acredita en este sentido, y como la entidad bancaria renunci\u00f3 a la declaraci\u00f3n testifical del empleado que comercializ\u00f3 la subrogaci\u00f3n, no ha sido posible determinar si la variaci\u00f3n de las cuotas de la que el Sr. Jes\u00fas Carlos s\u00ed fue informado obedec\u00eda a las variaciones del tipo de inter\u00e9s o al incremento anual del 2% de las cuotas.<br><br>Por otro lado, el <strong>control de incorporaci\u00f3n<\/strong> se proyecta no solo sobre las <strong>cl\u00e1usulas accesorias del contrato<\/strong>, sino tambi\u00e9n sobre las que regulan su <strong>contenido esencial<\/strong>. No es posible considerar que dicho control se supera solo por el hecho de que las cl\u00e1usulas no incorporadas afectan a un elemento esencial del contrato. Tampoco es acorde a la jurisprudencia de esta sala ni a la doctrina del TJUE considerar, como hizo inicialmente la Audiencia, que las obligaciones inherentes al cumplimiento del control de incorporaci\u00f3n sean exigibles a la promotora y no a la entidad bancaria que acept\u00f3 la subrogaci\u00f3n de los recurrentes en el pr\u00e9stamo al promotor.<br><br><strong>Tampoco confundir con la falta de legitimaci\u00f3n pasiva<\/strong> por parte de las entidades bancarias cuando son destinatarias de acciones de nulidad, por abusivas, de cl\u00e1usulas de imposici\u00f3n al comprador de los gastos de operaci\u00f3n en los casos en que dichas entidades no han intervenido en las escrituras de compraventa y subrogaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pronunciamiento y efectos jur\u00eddicos<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Tribunal Supremo declara la <strong>no incorporaci\u00f3n<\/strong> de la Cl\u00e1usula Financiera Tercera Bis (apartados B y C), relativa al IRPH y sus sustitutivos. Ante la imposibilidad de integrar el contrato mediante \u00edndices alternativos cuando la cl\u00e1usula no supera el control de incorporaci\u00f3n, la consecuencia jur\u00eddica es la <strong>gratuidad del pr\u00e9stamo<\/strong> respecto a los intereses remuneratorios, subsistiendo \u00fanicamente la obligaci\u00f3n de amortizaci\u00f3n del capital y el incremento pactado de cuota del 2%, con la consiguiente restituci\u00f3n de las cantidades indebidamente cobradas desde la fecha de firma.<\/p>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>En s\u00edntesis (STS 161\/2026):<\/strong><\/summary>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Tribunal Supremo determina que, en las subrogaciones de consumidores en pr\u00e9stamos al promotor, no se supera el <strong>control de incorporaci\u00f3n<\/strong> del tipo de inter\u00e9s (IRPH) si la entidad bancaria \u2014que consinti\u00f3 la subrogaci\u00f3n\u2014 no facilit\u00f3 la escritura matriz, la oferta vinculante o la informaci\u00f3n precontractual precisa. La mera firma de una cl\u00e1usula estereotipada de \u00abconocimiento y aceptaci\u00f3n\u00bb en la compraventa no valida la incorporaci\u00f3n, teniendo como efecto la <strong>no aplicaci\u00f3n del inter\u00e9s remuneratorio<\/strong> y la consiguiente devoluci\u00f3n de lo cobrado por este concepto.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Reflexi\u00f3n jur\u00eddica y an\u00e1lisis cr\u00edtico.<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfEs extensible esta doctrina a subrogaciones con Eur\u00edbor u otros \u00edndices?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Desde el punto de vista de quien escribe esta entrada, el criterio que aplica la Sala Primera del TS en su Sentencia 161\/2026 sobre el control de incorporaci\u00f3n <strong>no se limita ni es exclusivo del IRPH. <\/strong>Como podemos observar, la decisi\u00f3n del tribunal no se centra en la naturaleza de la cl\u00e1usula o si el \u00edndice utilizado era complejo, sino en el <strong>mecanismo de incorporaci\u00f3n contractual de las condiciones generales<\/strong> (arts. 5 y 7 LCGC).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por tanto, si un comprador se subroga en la posici\u00f3n del promotor con un \u00edndice de referencia distinto, como puede ser el Eur\u00edbor, y concurren las mismas circunstancias &#8212; ausencia de entrega de la escritura matriz, falta de oferta vinculante o FIPER\/FEIN, inexistencia de prueba sobre la informaci\u00f3n previa e ineficacia de la f\u00f3rmula notarial de \u00abconocimiento previa\u00bb&#8211;, el <strong>control de incorporaci\u00f3n debe resultar igualmente negativo. <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No obstante, en la pr\u00e1ctica procesal se deben matizar dos aspectos esenciales:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La exigencia de perjuicio o gravamen econ\u00f3mico:<\/strong> Aunque el control de incorporaci\u00f3n opera como un filtro formal y gramatical previo a la abusividad, en la pr\u00e1ctica el consumidor dif\u00edcilmente accionar\u00e1 si el inter\u00e9s aplicado (Eur\u00edbor) se percibe como est\u00e1ndar de mercado. Sin embargo, en escenarios de diferenciales elevados o cl\u00e1usulas accesorias gravosas no informadas, la falta de incorporaci\u00f3n es plenamente alegable.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Consecuencia del vaciado de inter\u00e9s:<\/strong> Declarada la no incorporaci\u00f3n de la cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio (por no haber tenido la oportunidad real de conocer su existencia al tiempo de la firma), la consecuencia directa es la <strong>gratuidad del pr\u00e9stamo<\/strong>. Esto abre una v\u00eda de reclamaci\u00f3n no por abusividad formal del \u00edndice, sino por <strong>inexistencia de pacto v\u00e1lido de intereses<\/strong> por falta de transparencia formal en el proceso de subrogaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-black-color\">\u00bfSe subrog\u00f3 en la hipoteca del promotor sin recibir copia de las condiciones del pr\u00e9stamo? Analizamos su escritura p\u00fablica sin compromiso para determinar la viabilidad de la reclamaci\u00f3n.<\/mark><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa) fij\u00f3 en su Sentencia n\u00fam. 161\/2026, de 4 de febrero, un criterio relevante sobre el control de incorporaci\u00f3n de la cl\u00e1usula de inter\u00e9s variable IRPH en los supuestos de subrogaci\u00f3n del comprador en el pr\u00e9stamo hipotecario del promotor. \u00bfCu\u00e1les eran los hechos de esa sentencia? 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